Keď si dnes vybavujete hypotéku, banku nezaujíma len to, aký pekný byt kupujete a koľko máte našetrené. Hlavným sitom, cez ktoré musíte prejsť, sú prísne pravidlá Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré strážia, aby ste sa neocitli v dlhovej pasci. Tieto obmedzenia sa skrývajú pod záhadnými skratkami DTI a DSTI. Ak chcete zistiť, koľko peňazí vám banka reálne požičia, musíte najprv pochopiť, ako tieto dva mantinely fungujú.
1. Čo je to DTI a koľkonásobok platu si môžete požičať?
Limit DTI (Debt-to-Income) stráži celkový strop vášho celkového dlhu. Vyjadruje sa ako násobok vášho ročného čistého príjmu.
Štandardná hodnota tohto limitu je stanovená nasledovne:
- Všetky vaše úvery dokopy (hypotéka, spotrebné úvery, lízingy a limity na kreditných kartách) nesmú presiahnuť 8-násobok vášho ročného čistého príjmu.
- Ak o hypotéku žiadate ako partneri alebo manželia, vaše príjmy aj existujúce dlhy sa sčítajú.
- Pre mladých žiadateľov do 35 rokov banky občas udeľujú výnimku (strop sa posunie na 9-násobok), no u starších ľudí nad 40 rokov sa limit s blížiacim sa dôchodkovým vekom lineárne sprísňuje.
Zrozumiteľný príklad: Ak zarábate 1 500 € v čistom, váš ročný čistý príjem je 18 000 €. NBS limit 8-násobku DTI znamená, že celkový strop všetkých vašich dlhov nesmie v žiadnej banke presiahnuť 144 000 € (za predpokladu, že nemáte žiadne iné splátky pôžičiek).
2. Čo je to DSTI a zostane vám dosť na bežný život?
Zatiaľ čo DTI stráži celkový objem úverov, limit DSTI (Debt-Service-to-Income) kontroluje vašu mesačnú splátku, aby vám po jej zaplatení nezostali oči pre plač.
Výpočet v banke prebieha v troch jednoduchých krokoch:
- Vezme sa váš čistý mesačný príjem a odpočíta sa od neho životné minimum (na vás, prípadne na partnera a nezaopatrené deti).
- Z tejto sumy (tzv. disponibilný príjem) vám musí zostať povinná finančná rezerva vo výške 40%.
- Výsledná splátka všetkých vašich úverov nesmie presiahnuť 60% z vášho disponibilného príjmu.
3. Stress test (Simulovaný nárast úroku o 2%)
Banky pri posudzovaní limitu DSTI nesmú počítať iba s aktuálnym úrokom, ktorý vám na zmluve ponúknu. Musia vykonať povinné stresové testovanie – nasimulovať situáciu, že by úroková sadzba narástla o 2 percentuálne body. Ak by ste neprešli limitom DSTI aj s týmto simulovaným vyšším úrokom, banka vám úver v požadovanej výške nemôže schváliť. Toto opatrenie chráni žiadateľov pred rizikom, že pri neskoršom refixe a raste sadzieb nebudú schopní hypotéku splácať.
V praxi je práve DSTI limit s prirátaným stress testom (+2%) najčastejším dôvodom, prečo žiadatelia nedostanú požadovanú výšku hypotéky, najmä v prostredí vyšších úrokových sadzieb.